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Investissement au Maroc : 10 étapes d'un achat immobilier réussi

 

1. Fixez les détails de votre projet

Lorsque vous envisagez d’acquérir un logement, la précipitation est votre ennemi, sinon vous risquez de ne pas décrocher les conditions d’emprunt les plus avantageuses ou d’acheter « par défaut » un bien qui ne correspond pas réellement à vos attentes.

En amont de toute recherche, donnez-vous le temps de formaliser vos souhaits, vos démarches n’en seront que plus efficaces.

Que vous épluchiez vous-mêmes les petites annonces ou confiez la recherche à une agence, vous gagnerez un temps précieux en établissant la liste de critères qui vous importent :

   Type de bien (maison ou appartement, neuf ou ancien) ;

   Surface habitable ;

   Existence d’annexes (jardin, dépendances, ascenseur...) ;

   Situation géographique, accès, services publics (desserte par les transports en commun, proximité de commerces et d’établissements scolaires), environnement, etc. ;

   Sans oublier la fourchette de prix.

2. Préparez le financement

À moins que vous ne disposiez d’économies conséquentes susceptibles de couvrir l’intégralité du prix d’achat du bien, vous aurez probablement à souscrire un emprunt immobilier. Pour savoir combien vous pouvez demander de crédit, prenez le total de vos revenus mensuels et divisez le par 3, c’est le taux d’endettement maximum. Cela signifie que l’ensemble des échéances des prêts en cours ne peut excéder le tiers de ce que vous gagnez.

Les banques procèdent par ailleurs à une étude poussée de votre dossier pour fixer le taux d’intérêt auquel elles vont vous accorder les fonds sollicités. Même si les taux du marché sont actuellement à leur plus bas niveau, le vôtre est fonction du risque que vous représentez.

Le prêteur se penche sur de nombreux critères :

   La stabilité de votre situation professionnelle ;

   Le niveau de vos revenus ;

   Votre situation familiale (célibataire, divorcé, marié, avec ou sans enfants) ;

   Le montant du capital demandé et la durée du remboursement ;

   Votre endettement actuel (si vous avez déjà d’autres crédits) ;

   Ainsi que votre apport personnel.

Pour accorder un taux attractif, la plupart des banques exigent un minimum d’autofinancement.

   Afin de dénicher la meilleure offre, il est impératif de mettre plusieurs établissements bancaires en concurrence, au besoin avec l’aide d’un expert en crédit immobilier.

Attention, le taux d’intérêt à lui seul ne suffit pas à déterminer le coût du crédit et à servir de base de négociation. D’une part, il faut intégrer les frais annexes comme les frais de dossier et les primes d’assurance emprunteur, indissociables d’un tel crédit. D’autre part, il faut s’intéresser à la durée du prêt, et à la possibilité de remboursement par anticipation de l’emprunt éventuellement avec des pénalités.

3. Sélectionnez votre intermédiaire

Les moyens de trouver le logement de vos rêves ne manquent pas, mais éplucher les petites annonces dans la presse traditionnelle ou sur internet peut s’avérer extrêmement chronophage, sans compter que vous devez appeler chaque propriétaire et effectuer des visites vous-même.

Pour vous simplifier la vie, vous pouvez faire appel à un intermédiaire immobilier. Le choix est large, le marché marocain comptant à la fois de nombreuses agences immobilières classiques qui gèrent autant des portefeuilles clients que des entreprises de plus grande envergure, et des Samsars ou des intervenants informels qui opèrent uniquement dans leurs quartiers.

Afin d’éviter des problèmes futurs, il est préférable de s’adresser à des professionnels qui ont pignon sur rue.

 

4. Prenez le temps de la réflexion

En fonction du budget dont vous disposez et du type de bien souhaité, vous ne pourrez vous faire une idée précise des prix du marché qu’en visitant différentes propriétés correspondant à vos critères.

Et lorsque l’une d’entre elles retient votre attention, ne vous contentez pas d’un tour rapide. N’hésitez pas à revenir plusieurs fois pour le découvrir sous différents angles, si possible au moins une fois en compagnie d’un professionnel du bâtiment qui n’aura aucun mal à déceler les éventuelles imperfections.

De nombreux éléments sont importants : environnement, orientation, luminosité, murs, sols, ouvertures, installation électrique, plomberie, nuisances sonores internes et externes à l’immeuble, annexes et/ou parties communes, etc. Intéressez-vous aussi à la facilité d’accès et à la proximité des services (transports, écoles, commerces).

5. Renseignez-vous sur la copropriété

Si vous envisagez d’acheter un logement en copropriété, vérifiez l’existence d’une clause de préemption. Pour obtenir ces informations, vous devez vous adresser à la conservation foncière ou au syndic de l’immeuble.

   Assurez-vous également que le vendeur soit à jour dans le paiement de ses charges de copropriété, autrement, en votre qualité de nouveau propriétaire, vous aurez à vous en acquitter à la place de votre prédécesseur.

   Réclamez par conséquent les relevés de charges ainsi que le rapport de la dernière assemblée générale.

Ce document vous donne une idée précise de la manière dont la copropriété est gérée, si des travaux sont prévus ou si des procédures sont en cours.

Faute de temps pour rechercher ces renseignements vous-même, vous pouvez passer par un professionnel, notaire ou avocat.

6. Déterminez les conditions de vente

Une fois que vous êtes décidé quant au bien que vous désirez acheter, vous et le vendeur devriez vous mettre d’accord sur les conditions de la vente, au besoin avec l’assistance de votre agent immobilier. Ces conditions devront être indiquées dans le compromis de vente chez le notaire.

En revanche, bon nombre de conditions suspensives obligatoires en France et en Europe, notamment l’obtention d’un prêt immobilier, ne sont pas applicables au Maroc et sont donc absentes du compromis de vente. Si vous souhaitez les inclure, il va falloir demander expressément au notaire de les mentionner.

Il faut aussi noter que toutes les charges relatives à l’acquisition d’un bien immobilier sont dues par l’acquéreur. Ces frais comprennent les impôts et taxes, les droits de timbre, les frais d’établissement des différents documents administratifs, ainsi que les honoraires du notaire.

7. Signez un compromis de vente détaillé

Le compromis ou la promesse de vente est l’acte dans lequel le vendeur s’engage à vous céder son bien.

Cet accord précise les conditions (prix et délai) dans lesquelles la vente va se réaliser. La signature de ce compromis s’accompagne généralement du paiement d’un acompte correspondant à 10 % du prix de cession du bien prévu.

8. Signez l’acte de vente

L’acte de vente confirme le contenu du compromis de vente et formalise le transfert officiel du bien du vendeur vers l’acheteur. Cet acte doit être authentique, c’est-à-dire rédigé par un notaire et signé en sa présence. Quelques jours après la signature de cet acte, le notaire remet un titre de propriété à l’acheteur, qui devient définitivement propriétaire.

L’enregistrement de votre nouveau bien s’effectue selon le régime de l’immatriculation foncière, une démarche qui vous fait bénéficier de plusieurs avantages, à savoir l’individualisation de chaque immeuble et le règlement d’éventuels désaccords qui y sont liés, ainsi que l’obtention d’un titre foncier définitif.

9. Organisez votre déménagement

Un déménagement est une opération de longue haleine, d’autant que vous devez bien calculer vos dates pour éviter de vous retrouver à la rue avec vos affaires entre la date où vous rendez les clés de votre ancien logement et celle où vous prenez possession de votre nouveau logement.

Planifiez votre programme pour finir vos cartons à temps et comparez les offres des déménageurs, puis réservez afin d’avoir l’assurance de la disponibilité du véhicule et de la main-d’œuvre requise au moment voulu.

10. Assurez votre nouveau logement

L’assurance multirisque habitation est obligatoire pour vous protéger contre les incendies, les dégâts des eaux, les cambriolages. Là encore, comparez les offres de différentes compagnies pour économiser sur cette garantie indispensable.